O ambiente macroeconómico atual é desafiante, caracterizado por uma inflação ainda elevada e por altas taxas de juro que afetam a rentabilização dos negócios. Mas neste contexto incerto, investir no mercado imobiliário pode ser mesmo a primeira linha de defesa para proteger o capital. É precisamente isso que defende Markus Waeber, chefe de consultoria e inteligência imobiliária na Julius Baer, que destaca ainda seis tendências do mercado global, que os investidores imobiliários podem considerar para navegar no ciclo atual. Entre elas está o investimento em habitações para arrendar, a aposta na construção sustentável, na logística e em escritórios flexíveis.
Investir em imóveis contra a inflação
Olhando para o mercado imobiliário a nível internacional, salta à vista que se vive um ambiente de política monetária restritiva e de expansão dos rendimentos imobiliários. Claro está que a rentabilização dos negócios imobiliários é tanto maior, quando maior potencial tiver o setor em que se aposta. Hoje, os investidores imobiliários concentram-se geralmente em segmentos imobiliários, como o mercado residencial ou logístico, que oferecem potencial de crescimento das rendas para compensar a inflação atual.
“Identificar tendências mais amplas requer uma combinação de análise de nível macro com uma compreensão profunda da dinâmica do mercado local”, afirma Markus Waeber. “Os clientes querem compreender como é que as mudanças nos indicadores económicos globais podem afetar os mercados imobiliários locais em que operam”, aponta ainda.
Não nos podemos esquecer que cada mercado imobiliário tem as suas particularidades, pelo que a oferta, a procura e os preços podem variar muito de país para país. E as questões legais, regulamentações fiscais e restrições ao investimento estrangeiro também devem ser devidamente analisadas. “É certamente verdade que os mercados imobiliários diferem muito de uma região para outra – e mesmo dentro de cidades ou bairros individuais”, destaca ainda o representante da Julius Baer, empresa que ajuda famílias e investidores a proteger o seu património.
De qualquer forma, há tendências já identificadas no investimento imobiliário a nível global que ajudam a rentabilizar os negócios e proteger o património num ciclo económico marcado pela inflação e subida dos juros.
As 6 tendências no investimento imobiliário
Estas são as seis tendências do mercado imobiliário, que os investidores internacionais podem apostar para proteger o seu património atualmente, segundo aponta Markus Waeber:
Foco em casas para arrendar
Há uma escassez de habitação em vários pontos do mundo. E a baixa oferta de casas para a elevada procura – sobretudo nas grandes cidades – surge da combinação de vários fatores, como o aumento dos custos de construção, rápida urbanização, crescimento populacional ou a escassez de terrenos para construir.
Num momento em que os preços das casas estão elevados em vários países e as taxas de juro continuam a subir, muitas famílias que querem comprar a sua primeira casa vão sentir dificuldades em contratar um crédito habitação. Por tudo isto, a procura de habitação está, portanto, a arrefecer no mercado de compra e venda e voltar-se para o mercado de arrendamento.
Isto torna o mercado de arrendamento residencial cada vez mais atraente para os investidores imobiliários. Os dados históricos do mercado imobiliário mostram que o arrendamento de casas tem o potencial de oferecer retornos atraentes ajustados ao risco e proporcionam uma forte cobertura em tempos de inflação mais elevada.
Com um volume anual de transações superior a 200 mil milhões de dólares (cerca de 189 mil milhões de euros à taxa de câmbio atual), os EUA têm o mercado arrendamento maior e com mais liquidez do mundo. Na Europa, a Alemanha também oferece um mercado de arrendamento com grande liquidez, com um volume anual de transações de quase 20 mil milhões de dólares (cerca de 18,9 mil milhões de euros).
Construção sustentável ajuda a obter retornos no longo prazo
Incluir princípios de construção sustentável na estratégia de investimento não só demonstra um compromisso com a mitigação dos riscos climáticos, mas também pode trazer retornos. A chegada de novas tecnologias que poupam recursos, como painéis solares, isolamento térmico ou mecanismos de poupança de água, têm potencial de gerar poupanças no longo prazo e criar maior rentabilidade para os investidores.
Investir em sustentabilidade é particularmente importante num momento em que as próprias construções devem cumprir regulamentações mais rigorosas de forma a promover a construção e gestão sustentável de edifícios.
Muita discussão tem havido nos últimos anos sobre a existência do chamado “prémio de construção verde”, ao abrigo do qual os ocupantes pagam rendas mais elevadas por imóveis comerciais com certificação sustentável. E, por seu turno, os investidores têm de desembolsar mais capital para comprar esses ativos.
Um estudo realizado pelo MSCI, que analisou os preços pagos pelos escritórios em Londres e Paris, mostra que os edifícios que possuem classificações de sustentabilidade eram mais caros do que os que ainda não tinham atingido esses padrões energéticos. Até porque, no longo prazo, o próprio imóvel pouco eficiente corre o risco de ser desvalorizado, devido às altas emissões de carbono.
Logística é uma aposta ganha
A ascensão do comércio eletrónico aumentou significativamente a procura por centros de atendimento e instalações dedicadas à distribuição. Por isso mesmo, investir em centros de distribuição permite aos investidores explorar este mercado e beneficiar do crescimento do comércio eletrónico.
Este setor provou ser particularmente popular entre os investidores institucionais, incluindo fundos de pensões, fundos de private equity e fundos de investimento imobiliário (REIT). A sua atratividade reside, entre outros fatores, no facto de os centros de distribuição oferecerem estabilidade de rendimentos, porque atraem arrendamentos de longo prazo por parte de gigantes do comércio eletrónico.
Como estes operadores querem tornar as suas cadeiras de distribuição eficientes, os centros logísticos geralmente estão localizados em locais estratégicos, próximos aos principais centros de transporte, rodovias, portos e centros urbanos.
Aproveitar a onda do “reshoring”
Nos últimos anos, o conceito de “reshoring” – ou seja, a transferência de atividades produtivas ou comerciais para o país de origem – ganhou um impulso crescente. A pandemia da Covid-19 e as incertezas geopolíticas realçaram vulnerabilidades nas cadeias de abastecimento globais, gerando a perturbações no transporte, na logística e na disponibilidade de bens essenciais. A tendência também foi impulsionada pelo aumento dos custos salariais em locais tradicionais de offshoring e pela crescente automação dos processos de produção.
Em resposta a tudo isto, muitas empresas repensaram as suas estratégias de cadeia de abastecimento para melhorar a resiliência e reduzir a dependência de economias estrangeiras. Estes esforços de relocalização exigem despesas de capital significativas e criam oportunidades para os investidores.
Portanto, pode ser boa ideia investir em propriedades industriais bem localizadas que forneçam infraestruturas e serviços adequados, já que é uma forma de gerar rendimentos de arrendamento atrativos e de valorizar capital. Em certos casos, o reshoring pode envolver a reorientação ou revitalização de imóveis existentes, permitindo aos investidores explorar oportunidades decorrentes da remodelação ou adaptação de propriedades em espaços industriais modernos.
Escritórios flexíveis ganham força com teletrabalho
A massificação do trabalho remoto pelo mundo, mudou o cenário do mercado de escritórios. Claro que as empresas vão continuar a precisar de escritórios bem localizados, para estimular encontros de equipas, com parceiros de negócios e clientes. Mas provavelmente não vão precisar de ter escritórios em todas as cidades ou países do mundo.
Por isso mesmo, os escritórios flexíveis podem representar hoje uma alternativa atraente para as empresas globais. Aqui, as empresas podem escolher entre uma variedade de serviços adicionais, incluindo serviços de TI, limpeza, catering e ‘concierge’, além do espaço de escritório tradicional.
No mesmo sentido, os investidores também podem olhar para laboratórios preparados para receber empresas na área da ciência, investigação e saúde. Isto permite que as startups gastem o seu próprio dinheiro em investigação e desenvolvimento, em vez de investir em equipamentos para os seus laboratórios. Como se trata, sobretudo, de um trabalho presencial no laboratório, este é considerado um investimento mais defensivo.
Investir em infraestruturas é boa ideia
O investimento imobiliário não passa apenas por imóveis comerciais, escritórios, armazéns ou habitações. Mas não devemos ignorar as infraestruturas, ou seja, os investimentos que envolvem a compra, o desenvolvimento ou a gestão de ativos físicos que fornecem serviços essenciais à sociedade ou apoiam a atividade económica de um país.
Os investimentos em infraestruturas são particularmente atrativos para os investidores durante períodos de volatilidade económica, como o atual, porque não são cíclicos. Estes ativos têm frequentemente prazos longos de desenvolvimento, variando de vários anos a várias décadas, e podem, portanto, gerar fluxos de caixa estáveis e previsíveis no longo prazo. Por exemplo, aeroportos ou autoestradas normalmente geram receitas através de taxas de utilização ou de arrendamento.
Com o aumento dos défices públicos em muitos países e o impulso para a transição energética, há uma procura crescente de capital privado para preencher a lacuna entre os investimentos planeados em infraestruturas e as potenciais despesas públicas.
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