Embora muitos países da UE terminem 2023 com o PIB a crescer, o setor imobiliário ainda enfrenta uma maré de luta face ao reajustamento de preços devido à inflação, às políticas do Banco Central Europeu (BCE) e às consequências da guerra na Ucrânia. Arrendamentos, logística e escritórios são os mais afetados, mas as perspetivas, ainda assim, são animadoras. Saúde e residencial continuam a ser os pilares e os investidores terão agora de prestar atenção a vários fatores. Estas são as conclusões da análise do BNP Paribas REIM ao setor imobiliário no segundo semestre de 2023.
Acesso ao crédito mais caro e mais difícil
Apesar da melhoria geral do crescimento na zona euro, os mercados imobiliários europeus continuam a adaptar-se ao novo ambiente económico do Velho Continente, caracterizado sobretudo por um acesso ao crédito muito mais caro do que no passado. Além disso, a fase de ajuste de preços iniciada no terceiro trimestre de 2022 ainda limita a expansão do setor, pois leva muitos investidores a tomarem uma atitude de esperar para ver: os compradores esperam ter uma ideia clara de como o segmento de custos de financiamento evoluirá (esperando melhores condições chegarem), enquanto os vendedores tentam ter um ambiente de preços menos nebuloso.
Tudo isto provocou uma quebra generalizada do investimento, que começou em meados de 2022, atingindo os 29 mil milhões de euros no primeiro semestre deste ano, o nível mais baixo desde 2012, com dados sobre acordos ainda não concluídos que não parecem sugerir uma recuperação a curto prazo.
Os setores imobiliários em mais dificuldade
A correlação entre as condições económicas em geral e o mercado imobiliário pode ser explicado pelas dificuldades específicas que este último está a enfrentar. Em particular, nenhum ativo neste setor parece estar imune à reprecificação em curso devido às incertezas globais e locais.
- A logística, em particular, é o segmento que sofreu o reajuste mais rápido e abrupto dos rendimentos (+80 pontos-base em relação ao quarto semestre de 2021). Apesar disso, os investidores continuam à margem, desanimados com a desaceleração do comércio internacional, que, por sua vez, está a segurar a procura. Os arrendamentos também estão a sofrer uma contração, com os inquilinos a demorar para avaliar as suas opções, procurando melhores preços e/ou condições.
- Quanto ao segmento de escritórios, as incertezas em torno dele durante a pandemia de Covid-19 estão mais presentes do que nunca. A contração iniciada nos Estados Unidos também se espalhou para a Europa, com investidores a tentar deduzir o futuro por meio de estratégias corporativas. Além disso, a crescente pressão para conter a falta de uso dos edifícios e a sua depreciação mais rápida também pode empurrar para baixo o valor desses ativos.
Previsões de curto e longo prazo para o setor imobiliário
Embora o acima exposto pareça pintar um quadro pouco animador, devemos considerar que essa é a perspetiva de curto prazo. Quanto ao longo prazo, contudo, as perspectivas são e permanecem mais positivas, tanto que os especialistas do BNP acreditam que a logística será uma das classes de ativos com melhor desempenho dos próximos 5 anos. De facto, o crescimento de novos ocupantes, provenientes de uma gama muito alargada, deverá continuar em 2024, suportando a procura, e enquanto for possível atrair uma mão-de-obra substancial, que não provoque uma alienação generalizada de edifícios, as rendas também se manterão elevadas, com consequências positivas para as receitas.
Quanto aos escritórios, os últimos dados de escritórios indicam que não só o teletrabalho não foi adotado numa escala tão grande quanto se pensava anteriormente, mas os ativos nos principais distritos empresariais provaram ser muito resilientes no longo prazo, atraindo uma procura sustentada dos inquilinos. Os arrendamentos também devem crescer cerca de 2% ao ano, gerando bons níveis de retorno para os principais investidores.
O setor do retalho ainda está a adaptar-se ao boom do e-commerce e, em geral, aos novos hábitos de consumo da população. Embora as unidades de negócio dos grandes centros já tenham sido revalorizadas, as perspetivas de criação de valor permanecem incertas. De facto, a taxa de desuso desses ativos ainda é alta e muitos deles têm de rever o posicionamento, com a subida dos preços e o seu impacto na renda disponível, devendo desacelerar o ritmo de vendas nos próximos meses. Por outro lado, ainda há retalhistas saudáveis e os arrendamentos de primeira linha continuam a ser bem-sucedidos. Além disso, a forte recuperação do turismo deve apoiar o consumo e o setor de rua nos resorts prime.
Por fim, setores como saúde e residencial também são afetados por reajustes de preços e rentabilidade, principalmente devido a fatores macroeconómicos exógenos. No entanto, diferentemente dos apresentados acima, estes dois segmentos podem contar com o apoio de tendências de longo prazo que não serão tão afetadas por crises económicas, como a idade média da população crescente, a urbanização e a redução de membros dos agregados. “Por esse motivo, esperamos que a área de saúde seja a área com melhor desempenho nos próximos 5 anos, enquanto a residencial terá que se contentar com rendimentos mais baixos no mesmo período devido a reajustes mais lentos e menor crescimento de capital”. Apesar disso, este segmento ainda será o segundo com melhor desempenho depois da saúde, numa base ajustada ao risco.
Investimentos imobiliários: seis fatores a ter em atenção
Após este panorama das perspetivas de crescimento das principais categorias de ativos imobiliários, os investidores podem perguntar-se em qual (ou quais) devem concentrar os seus recursos, otimizando também a relação risco/retorno. Como sempre, a resposta certa para este tipo de pergunta é um genérico “depende” e este caso não é exceção. De facto, como os investidores são diferentes uns dos outros, os seus objetivos também são diferentes e, com base neles, um setor pode se adaptar melhor ou pior às suas aspirações. O que os analistas do BNP Paribas REIM aconselham é avaliar cuidadosamente uma série de fatores de acordo com o seguinte:
- Impulso de crescimento: mercados com fortes fundamentos de oferta e procura no médio prazo tendem a gerar retornos médios mais altos e com maior resiliência;
- Retornos: mercados com rendimentos mais altos podem ter um desempenho melhor quando estão no final do ciclo económico,
- Liquidez: mercados mais amplos, estruturados e líquidos tornam as crises mais rápidas e menos dispendiosas. Além disso, tendem a ter um bom desempenho nos estágios iniciais de um ciclo;
- Baixa volatilidade: quanto mais estável for um mercado, maiores serão os retornos ajustados ao risco, especialmente em momentos menos favoráveis do ciclo económico;
- Qualidade: desempenho de longo prazo acima da média tende a ser gerado por mercados sustentáveis, eficientes e produtivos;
- Valor: mercados pouco atendidos e em rápido crescimento geralmente têm um bom desempenho no curto e médio prazo, tornando-os particularmente adequados para uma estratégia de valor agregado.
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